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AFFITTI A RISCATTO

Nelle attuali condizioni di mercato l'offerta di case è alta ma la domanda è limitata dalle difficoltà di accesso al mutuo. L'affitto con opzione di acquisto (affitto a riscatto) rappresenta una strategia di vendita interessante e in diffusione: con questa formula gli inquilini possono trasformare l'intera somma pagata per l'affitto in una quota mensile per l'acquisto della casa.

COME FUNZIONA

Si sottoscrivono, contestualmente, il contratto di locazione (ad un canone superiore rispetto al mercato) e un contratto di opzione con il quale l'inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, può acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino, il costo dell'opzione (ove previsto) e l'importo complessivo dei canoni di locazione che l'inquilino dovrà pagare.

A CHI SI RIVOLGE

Questo approccio alternativo all'acquisto della casa è destinato principalmente a coloro che, pur avendo un buon reddito mensile, non dispongono dell'acconto e non possono o non vogliono momentaneamente accendere un mutuo tradizionale.
Tuttavia anche chi potrebbe acquistare subito può avere interesse ad adottare la formula dell'affitto a riscatto. Rimandando l'accensione del mutuo al momento del futuro acquisto, l'importo richiesto alla banca sarebbe inferiore e con spese di istruttoria e notarili decisamente ridimensionate. Ma soprattutto, se confrontato con un piano di ammortamento di un classico mutuo (alla francese), l'affitto a riscatto evidenzia un tangibile risparmio sugli interessi da pagare.

I VANTAGGI PER L'INQUILINO/ACQUIRENTE:

• Acquisto dell'immobile fra n. mesi a prezzo bloccato oggi;
• In caso di acquisto l'affitto pagato non andrà perduto;
• Al momento dell'acquisto diminuirà sensibilmente l'importo del mutuo da richiedere alla banca con conseguente risparmio sulle spese di istruttoria e sugli interessi dovuti;
• Tempi ridotti per entrare in casa rispetto alle attese dovute a una pratica di mutuo;
• Ci si sente da subito a casa propria.

I VANTAGGI PER IL LOCATORE/VENDITORE:

• L'immobile genera entrate (non rimane vuoto);
• Si captano futuri acquirenti;
• Alta probabilità di concludere la vendita: l'inquilino avrà tutto l'interesse ad acquistare dato il canone di locazione superiore al canone di mercato;
• Se alla scadenza concordata l'inquilino non esercitasse l'opzione e liberasse l'immobile, il locatore avrà comunque percepito fino a quel momento, oltre all'eventuale prezzo dell'opzione, un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell'appartamento.

COME VIENE CALCOLATO IL CANONE MENSILE

Premesso che chi si avvicina all'affitto a riscatto è un cliente che ha intenzione di acquistare e che sarebbe disposto a pagare un mutuo sopportabile, il calcolo dell'importo del canone di locazione tiene conto dei seguenti parametri:

• Canone pari a 1,5 volte l'affitto di mercato pagato per immobili simili;
• Tasso mediamente praticato oggi per un mutuo variabile;
• Rapporto canone / reddito netto documentabile non superiore al 33%.

E SE L'INQUILINO NON ESERCITA L'OPZIONE?

Se l'inquilino, alla scadenza fissata, non intende esercitare l'opzione di acquisto può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione, oppure può dare disdetta e liberare l'immobile (facoltà prevista per legge per tutta la durata della locazione con preavviso di sei mesi).
In caso di disdetta o di mancato esercizio dell'opzione nulla sarà a lui dovuto in restituzione dal locatore (concedente): è evidente quindi che chi si approccia all'affitto a riscatto e sottoscrive un canone di locazione più alto del canone medio di mercato ha come obiettivo il futuro acquisto.
Tuttavia è importante sottolineare che, anche in quest'ipotesi, è comunque più vantaggioso l'affitto a riscatto rispetto ad una vendita della casa entro i primi anni del mutuo, poiché complessivamente le spese notarili, le imposte di legge e gli interessi dovuti alla banca supererebbero quanto versato per la locazione.

ALTERNATIVE ALL'OPZIONE: IL CONTRATTO PRELIMINARE

Lo schema di acquisto con affitto a riscatto può prevedere delle formule contrattuali alternative.
Per esempio, nel caso il soggetto cedente sia l'impresa costruttrice, è auspicabile sottoscrivere il contratto preliminare anziché il contratto di opzione. Il preliminare infatti, al contrario dell'opzione, è un atto che può essere trascritto presso i pubblici registri immobiliari: la trascrizione ha un costo ma consente, per un massimo di 36 mesi, più tutele contro un eventuale pignoramento della casa da parte di un creditore dell'impresa dopo la firma del contratto.

ALTERNATIVE ALL'OPZIONE: LA VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA'

La vendita con riserva di proprietà è un'altra modalità che ben si sposa con lo schema dell'affitto a riscatto. Può trovare applicazione nel caso il venditore abbia interesse a spogliarsi subito della titolarità della casa (per esempio per poter beneficiare subito delle agevolazioni fiscali previste per la "prima casa") e dei costi ad essa collegati (per esempio l'IMU e tutte le tasse collegate alla proprietà dell'immobile).
Trattandosi di un contratto di compravendita a tutti gli effetti, l'acquirente entra subito in possesso della casa e da quel momento le tasse e le spese ordinarie e straordinarie sono definitivamente a suo carico. Nell'accordo è bene specificare che, se l'acquirente smette di pagare, rinuncia a ogni eventuale diritto di rivalsa per lavori o migliorie effettuate, oltre a prevedere la somma che il venditore avrà facoltà di trattenere per ogni mese di occupazione dell'immobile.
La vendita con riserva di proprietà è l'unica con un'accertata disciplina normativa (articoli 1523 ss. c.c.), e in caso di inadempimento del compratore la liberazione dell'immobile non è soggetta alle sospensioni e ai rischi tipici degli sfratti.